IL NOTAIO RISPONDE - PLUSVALENZE IMMOBILIARI E SUPERBONUS

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La Legge Finanziaria per il 2024 (L. 213/2023) ha introdotto nuove ipotesi di plusvalenze immobiliari, tra cui quella in caso di vendita di immobili che sono stati interessati da interventi agevolati mediante il c.d. superbonus (lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 67 TUIR). In altre parole, se l’immobile ha subito interventi che hanno beneficiato del c.d. “Superbonus” e lo si vende nei dieci anni dall’esecuzione dei lavori, viene tassata la plusvalenza realizzata con la cessione.

Quali edifici sono interessati da questa nuova imposta sulla plusvalenza?

Tutti e soli gli edifici per i quali sono stati eseguiti lavori usufruendo del “Superbonus” o del “Sismabonus”.

L’imposta riguarda anche gli interventi di cui all’art. 16 bis TUIR?

No, l’aver eseguito tali interventi non rileva.

L’imposta riguarda anche le unità condominiali?

Sì, se si interpreta letteralmente la legge.

Quali contratti fanno sorgere la plusvalenza?

Determinano una possibile plusvalenza le vendite, le permute, le cessioni in luogo di adempimento e in generale tutti i trasferimenti onerosi di immobili stipulati dal primo gennaio 2024.

Se è stato stipulato un preliminare nel 2023, si incorre ugualmente nella plusvalenza?

Sì, quello che conta è solo la data del contratto definitivo.

Quanto dura questa tassazione?

La plusvalenza viene tassata per i trasferimenti effettuati nei successivi dieci anni dall’esecuzione dei lavori.

Cosa si intende per lavori “eseguiti”?

La nuova legge afferma che, perché si applichi la plusvalenza, è necessario che i lavori siano stati “eseguiti”. Non viene però specificato esattamente cosa si intenda per “eseguiti”. Bisogna quindi fare attenzione alla tipologia di intervento, perché potrebbero essere di vario tipo i documenti utilizzabili per dimostrare la fine dell’intervento. Per esempio:

- nel caso di Super-EcoBonus si potrebbe fare riferimento alla data di redazione dell’attestato di prestazione

energetica finale;

- nel caso di Super-SismaBonus si potrebbe considerare data di rilascio delle attestazioni conformità degli

interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista;

- nel caso di intervento che abbia comportato trasformazione urbanistica ed edilizia dell’edificio, per il quale

sia stato rilasciato o presentato un titolo edilizio, ci si potrebbe riferire alla data della dichiarazione di fine

lavori.

Cosa succede se si vende un immobile per il quale sono ancora in corso i lavori?

Dal momento che nella legge si parla di lavori “eseguiti”, non si genera una plusvalenza tassabile.

Chi è obbligato a pagare l’imposta sulla plusvalenza?

Chi ha fatto eseguire i lavori.

Ho acquistato un immobile su cui i precedenti proprietari hanno fatto lavori agevolati con il “Superbonus”. Devo pagare l’imposta sull’eventuale plusvalenza se vendo di nuovo?

No, l’imposta riguarda solo chi ha eseguito o fatto eseguire i lavori.

A quanto ammonta l’imposta sulla plusvalenza?

Si tratta di un’imposta diretta, che è assoggettata all’IRPEF in dichiarazione dei redditi. E’ comunque possibile che il venditore scelga di pagare l’imposta con un’aliquota sostitutiva del 26% al momento della vendita, pagandola al Notaio che provvederà a versarla all’Erario.

Qual è la base imponibile?

La base imponibile è rappresentata dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (oppure costo di costruzione), aumentato dei costi inerenti il bene.

Tra i costi inerenti si possono computare quelli sostenuti per il “Superbonus”?

Sì se non si è usufruito né dello sconto in fattura, né della cessione del credito.

Cosa succede se invece si è utilizzato lo sconto in fattura o la cessione del credito?

Dipende tempo è trascorso tra l’esecuzione dell’intervento e la successiva vendita:

• nel caso siano passati meno di cinque anni al momento del trasferimento, non si tiene conto totalmente delle spese relative agli interventi agevolati;

  • nel caso siano più di cinque anni (e meno di dieci anni), si tiene conto delle spese relative agli interventi agevolati nella misura del 50%. In tale caso il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione) deve essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Ci sono casi in cui non si è soggetti a questa imposta?

Sì, è il caso dell’immobile che è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione. Per esempio, se un soggetto vende un immobile sul quale nei dieci precedenti ha eseguito un intervento che ha fruito delle agevolazioni Superbonus, ma ha abitato in quell’immobile per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, non si avrà una plusvalenza tassabile.

Cosa succede se l’immobile è stato acquistato per successione?

Se l’immobile è pervenuto per successione e i lavori sono stati eseguiti dal defunto, l’imposta non si applica.


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